女の人

価格形成方法が違います

つみき

不動産投資をするなら中古物件を探しましょう。「新築の方が設備や建物が新しく、高い家賃が取れる」と考えて、新築物件をを購入して不動産投資を始める人もいますが、新築物件は中古物件と比べて収益性が劣ります。この違いは新築物件と中古物件との物件価格の決まり方にあります。中古物件は投資の観点から価格形成がされているのに対して、新築物件は費用を積み上げて価格を決定しています。具体的に見てみると、新築物件の場合には、土地代や建物の建築費用、広告費用、販売活動に携わった人たちの人件費、販売会社の利益等を積み上げていきます。この過程の中に投資の観点はありません。一方で、中古物件の場合には、収益還元法等が使われて価格が決まったり、他の投資物件と比べて見劣りしないような収益力が付くような価格を設定していたりします。中古物件では費用の積算は無視されるのです。このため、不動産投資においては新築物件よりも中古物件の方が運用効率を上げられるのです。なお、中古物件と比べて新築物件の方が当初は家賃を高く設定することができますが、新築物件も、一度、入居者が決まってしまえば、中古物件になり、更新の時期や入居者の入れ替えの時期に家賃が大きく下がります。そして、家賃が下がった分、物件価格も下がります。もしも、新しい物件で不動産投資をしたいと考えているのであれば、新築物件は避け、築浅物件を狙いましょう。築浅物件でも新築物件より1割から2割は価格が下がっていることが多いです。